Jesu li stanovi u Hrvatskoj napokon dosegli vrhunac? ECB objavio brojke, Velimir Šonje otkriva što slijedi

Hrvatsko tržište stoji stabilnije od prosjeka eurozone, uz naznake tek sporijeg rasta

Stambene nekretnine u Hrvatskoj precijenjene su za oko 9,25 posto, pokazuju procjene Europske središnje banke (ECB) za prvo tromjesečje 2026. godine, predstavljene u analizi "Nekretninski puls". Iako taj podatak na prvi pogled može sugerirati da su cijene stanova i kuća dosegnule razine koje tržište više ne može opravdati, ekonomisti upozoravaju da je stvarnost znatno složenija. Precijenjenost nekretnina ne znači nužno da slijedi njihov pad, a hrvatsko tržište u tom pogledu nije iznimka.

Stambene nekretnine u Hrvatskoj manje su precijenjene nego u prosjeku europodručja, gdje odstupanje tržišnih cijena od njihovih procijenjenih fundamentalnih vrijednosti iznosi 12,25 posto.

Riječ je o vrijednostima koje se procjenjuju na temelju ekonomskih pokazatelja poput dohodaka stanovništva, demografskih kretanja, kamatnih stopa i raspoloživog stambenog fonda. No, kako ističe ekonomist Velimir Šonje, koautor analize "Nekretninski puls" Zagrebačke Banke i Arhivanalitike, takve procjene treba tumačiti s velikim oprezom.

Promjene po kvartalima

- Analitički je veoma teško precizno mjeriti precijenjenost zbog nedostatka statistika. Ove grube procjene koje objavljuje Europska središnja banka, a mi ih prenosimo, pokazuju da određena precijenjenost nekretnina postoji i da je veoma raširena pojava u EU. Modeli ne detektiraju precijenjenost u samo četiri države članice - objašnjava Šonje.

Prema njegovim riječima, jedan od pouzdanijih zaključaka analize jest da se precijenjenost stambenih nekretnina u Hrvatskoj pojavila u godinama nakon pandemije, dok u pojedinim europskim državama traje znatno dulje.

Primjerice, Austrija pripada skupini zemalja u kojima modeli već godinama bilježe odstupanja tržišnih cijena od njihovih fundamentalnih vrijednosti.

- Tu činjenicu valja isticati kako bismo upozorili da modelski detektirana precijenjenost ne znači prognozu da će cijene sutra pasti. Nekretnine su specifična dobra i mogu biti precijenjene dugi niz godina - naglašava Šonje. Upravo je to jedan od važnijih zaključaka analize, osobito u okolnostima u kojima se na hrvatskom tržištu nekretnina već dulje vrijeme raspravlja o mogućem preokretu cjenovnih trendova.

Naime, čak i kada modeli pokazuju da su tržišne cijene više od razina koje bi se mogle opravdati, to ne znači da će se razlika automatski smanjiti padom cijena.

Odnos tržišnih i fundamentalnih vrijednosti može se mijenjati i zbog rasta dohodaka, promjena kamatnih stopa ili drugih ekonomskih okolnosti. Dodatni je problem što se ni sama veličina precijenjenosti ne može precizno utvrditi.

- Ako najnovije procjene pokazuju da precijenjenost iznosi oko 10 posto, to u stvarnosti može biti i pet i 15 posto i stoga se ne treba čuditi ako se ova brojka iz kvartala u kvartal jako mijenja - upozorava Šonje. Drugim riječima, procijenjenu precijenjenost od 9,25 posto ne treba tumačiti kao iznos za koji bi cijene nekretnina trebale pasti da bi se tržište vratilo u ravnotežu.

Postavlja se stoga pitanje koji bi gospodarski uvjeti uopće mogli dovesti do ozbiljnijeg pada cijena stanova i kuća u Hrvatskoj.

- Padovi cijena događaju se u krizama ako se istovremeno pojave nagli rast kamatnih stopa i zaustavljanje rasta dohodaka. U ovom trenutku takve krize nema na vidiku. Stoga govorimo o mogućem usporavanju tempa rasta cijena zbog usporavanja gospodarskog rasta i zasad blagog rasta kamatnih stopa, ne i o njihovu padu - kaže Šonje.

Snažna potražnja

To znači da bi se hrvatsko tržište nekretnina u idućem razdoblju moglo suočiti s umjerenijim rastom cijena nego dosad, ali ne nužno i s njihovim smanjivanjem. Takva očekivanja povezana su s mogućim usporavanjem rasta realnog BDP-a i blagim povećanjem kamatnih stopa na stambene kredite, što bi moglo donekle ograničiti kupovnu moć građana.

Međutim, potražnja za nekretninama i dalje je snažna, a namjere kupnje izražene, što je također jedan od nalaza "Nekretninskog pulsa". Šonje pritom upozorava da ni pogoršanje pokazatelja priuštivosti stanovanja ne treba automatski povezivati s budućim padom cijena. Ipak, to ne znači da na tržištu neće biti određenih korekcija, osobito kada je riječ o cijenama koje vlasnici nekretnina ističu u oglasima.

- Naravno, može doći do određene korekcije traženih cijena u oglasima ako se nekretnine slabo prodaju po cijenama koje prodavatelji traže, no to nije isto što i pad transakcijskih cijena - ističe Šonje. Takva korekcija, dodaje, zapravo bi predstavljala prilagodbu očekivanja pojedinih prodavatelja stvarnim tržišnim okolnostima.

- To je osvještavanje tržišne realnosti na strani prodavatelja, odnosno onih prodavatelja koji su se zaletjeli s previsokim očekivanjem moguće cijene jer stalno čitaju i slušaju o tome da cijene rastu - objašnjava. Drugim riječima, nekretnina koja je oglašena po previsokoj cijeni može s vremenom pojeftiniti u oglasu, ali takvo smanjenje ne mora značiti da su cijene po kojima se stanovi stvarno prodaju počele padati.

Zanimljiv je i položaj Hrvatske u usporedbi s ostalim državama Europske unije. Analiza podataka ECB-a za razdoblje od 2016. do početka 2026. pokazuje da je Hrvatska na 17. mjestu prema učestalosti razdoblja u kojima je procijenjena precijenjenost stambenih nekretnina prelazila pet posto. Takvo odstupanje zabilježeno je u 16 od ukupno 41 promatranog tromjesečja, odnosno u 39 posto razdoblja.

Očekivanja

Na vrhu ljestvice nalazi se Luksemburg, gdje je precijenjenost veća od pet posto zabilježena u svim promatranim tromjesečjima. Slijede Švedska, s udjelom od 97,6 posto, i Austrija, s 92,7 posto. Ti podaci pokazuju da je precijenjenost nekretnina u pojedinim europskim zemljama dugotrajna pojava, dok se u Hrvatskoj intenzivnije pojavljuje tek u novijem razdoblju.

Za Hrvatsku su procjene pojedinih metoda početkom 2026. godine pokazivale precijenjenost nekretnina između šest i 12 posto, dok se u europodručju raspon kretao između četiri i 22 posto. No, ni uži raspon procjena ne znači da je izmjerena vrijednost nužno preciznija. Modeli precijenjenosti, kako se ističe u spomenutoj analizi, korisniji su za prepoznavanje mogućih tržišnih neravnoteža nego za prognoziranje budućih cijena.

Ekonomski analitičar Velimir Šonje

Davor Puklavec/pixsell/Pixsell

A kada je riječ o očekivanjima za hrvatsko tržište, Šonje ostaje pri zaključku da trenutačno nema dovoljno razloga za prognoziranje pada transakcijskih cijena.

- Nema druge predikcije osim one iz Pulsa, moguće usporavanje tempa rasta transakcijskih cijena zbog usporavanja rasta realnog BDP-a i blagog rasta kamatnih stopa na stambene kredite. Potražnja je i dalje snažna, namjere kupnje izražene - zaključuje Šonje. Hrvatsko tržište nekretnina tako bi, prema trenutačnim pokazateljima, prije moglo ući u fazu sporijeg rasta cijena nego u razdoblje njihova općeg pada.

Priuštivost ponovno pada, posebice kod starijih nekretnina

Kupnja stana građanima postaje sve zahtjevnija. Prema analizi „Nekretninski puls”, indeks priuštivosti nekretnina, koji uz cijene i plaće uključuje i kamatne stope, u drugom tromjesečju 2026. bio je 4,8 posto niži nego godinu ranije te oko 15 posto ispod vrhunca iz 2017. godine.

Pritom se priuštivost novogradnje u posljednjih godinu dana smanjila za 1,7 posto, a postojećih nekretnina čak šest posto, zbog bržeg rasta njihovih cijena.

Za kupnju novog stana od 66 četvornih metara potrebno je izdvojiti 10,7 prosječnih godišnjih neto plaća, dok je 2008. trebalo 14,2. Autori analize upozoravaju da je nedostatna ponuda cjenovno pristupačnih novih stanova i dalje jedan od ključnih problema tržišta.

Autor: Martina Kuterovac/Jutarnji list

Naslovna fotografija: Cropix